Non ti preoccupare, è una situazione frequentissima e ti voglio rassicurare sul fatto che questa è un’operazione immobiliare possibile.
Ciò che ti serve senza dubbio è un’ottima pianificazione, una discreta quantità di tempo e in misura ancora maggiore molto impegno.
Il tuo obiettivo però è realizzabile, non è un’utopia. Non sei il primo e non sarai l’ultimo a trovarsi in questa situazione.
C’è chi ha la necessità di vendere casa per comprarne una più grande perché la famiglia è diventata più numerosa o chi, al contrario, vende per comprarne una più piccola, magari perché in famiglia c’è stata una separazione o perché i figli sono ormai cresciuti e tutto quello spazio non è più necessario o è diventato troppo faticoso da gestire.
Se vuoi vendere casa per comprarne una nuova continua a leggere e scopri il miglior piano d’azione da seguire.
I principali dubbi di chi, come te, vuole vendere casa e acquistarne un’altra sono:
- E’ meglio vendere e poi acquistare, o prima acquistare e poi vendere?
- La somma che riceverò dalla vendita di casa mia sarà sufficiente per acquistare quella nuova e coprire tutte le spese accessorie?
- E se dopo aver venduto casa mia non dovessi trovare la casa che desidero?
- Sarò in grado di coordinare la vendita della mia casa attuale con l’acquisto della nuova casa? E se mi ritrovo a dover lasciare casa mia prima di poter entrare in quella nuova?
Ecco cosa devi fare per riuscire a raggiungere il tuo obiettivo:
Per vendere non sbagliare il prezzo, o meglio, non sopravvalutare il tuo immobile! Il mio sincero consiglio è di chiedere una valutazione professionale da un tecnico competente.
Prima vendi casa e poi acquisti quella nuova! Sarebbe troppo rischioso acquistare prima di avere venduto, a meno che tu non abbia da parte abbastanza soldi per farlo! Ma non è questo il caso che stiamo considerando. Non fare passi falsi prima di avere la certezza di aver venduto casa tua.
Se alla fine delle tue previsioni scopri di non avere abbastanza capacità finanziaria non scoraggiarti! Non abbandonare il tuo sogno, piuttosto comincia a muoverti per trovare dei finanziamenti convenienti.
Cosa fare nel dettaglio per Vendere Casa e Acquistarne un’altra contestualmente
#1 - Calcola l’Utile della Vendita = Ricavi - Costi
Prima di tutto stima il prezzo di vendita della tua attuale abitazione (ricavi).
Devi capire quanta liquidità avrai dopo la vendita (tolti i costi) e quanto avrai eventualmente bisogno di chiedere in prestito alla banca (mutuo) in base al prezzo di mercato di case simili a quella che tu vorresti acquistare.
Calcola i Costi per vendere che potresti sostenere. Molto probabilmente non rientrerai in tutti questi casi, ma potresti avere una o più spese da sostenere per vendere la tua casa. Queste spese potrebbero riguardare:
- eventuali rettifiche della planimetria catastale depositata in comune e/o al catasto: l’onorario di un tecnico abilitato che provveda al rilievo e al deposito presso l’ufficio tecnico del Comune ove si trova il tuo immobile e/o presso il catasto. In alcuni casi potresti essere tenuto al pagamento di una sanatoria.
- spese per la produzione della certificazione energetica se non ce l’hai o è scaduta. Anche in questo caso dovrà essere prodotta da un tecnico abilitato.
- provvigione dell’agenzia immobiliare che sono intorno al 3% del valore dell'immobile.
- eventuali spese di pubblicità se decidi di vendere casa privatamente.
- il valore del tuo tempo, impiegato per vendere casa invece che per fare altro. Questa voce di costo spesso viene completamente ignorata: è un gravissimo errore! Nulla vale più del tuo tempo, anche in termini economici (se sei un libero professionista e devi vendere casa da solo toglierai del tempo prezioso alla tua attività). Non importa se questa voce non prevede un'effettiva uscita economica, si tratta di un costo-opportunità notevole.
#2 – Scegli la nuova Casa e calcola il Costo d’acquisto = Prezzo Immobile + Costi accessori
Valuta il prezzo di acquisto della tua nuova casa (prezzo immobile).
Fatto questo processo, arriva il momento di analizzare i conti e capire quanto ti costerà la casa nuova.
Prima di tutto dovrai fare una ricerca di mercato sfruttando i vari portali su internet e successivamente fai una lista accurata di tutte le case che rispecchiano le tue esigenze.
Se le case che fanno al caso tuo sono tante puoi stare tranquillo, altrimenti studia una soluzione temporanea che ti permetta di sistemarti nel caso dovessi lasciare la tua casa prima di avere quella nuova a disposizione (ad esempio per qualche mese potresti valutare un affitto).
Calcola tutte le Spese da sostenere per acquistare la nuova casa (costi accessori acquisto)
Ti fornisco un elenco delle spese:
- Se hai la necessità di chiedere un mutuo dovrai sostenere le spese per l’istruttoria e la perizia da parte della banca dell’immobile che stai acquistando
- A momento del rogito dovrai pagare le imposte per l’acquisto della nuova casa ovvero: imposta di registro, ipotecaria, catastale, Iva se acquisti da costruttore o impresa che ha ristrutturato.
- Sempre al momento dell’atto di rogito sosterrai le spese per l’onorario del notaio. Si paga per l’atto di acquisto e per l’atto di mutuo (se necessario)
- Nel caso tu abbia acquistato tramite agenzia immobiliare considera anche la provvigione
- Altre eventuali spese possono essere quelle per il trasloco, nuovi mobili, ristrutturazione completa o parziale ed eventuali migliorie della casa.
#3 – Verifica se devi chiedere un Mutuo
Se i costi complessivi che hai stimato per acquistare la tua nuova casa sono superiori all’utile derivante dalla vendita del tuo attuale immobile, allora probabilmente dovrai richiedere un mutuo alla banca.
La banca dovrà verificare la tua capacità di restituire quanto ti presterebbe, e quindi ti richiederà una serie di documenti anagrafici, reddituali e dell’immobile che andresti ad acquistare. Questi ultimi ovviamente non saranno in tuo possesso se stai facendo una pre-istruttoria, mentre saranno necessari poi al momento della perizia (esempio: proposta d’acquisto, atto di provenienza immobile, planimetria, …).
Bene, ora che hai sondato attentamente il valore di casa tua, hai stilato tutti i costi che dovrai sostenere per venderla, hai scelto una lista di potenziali nuove case nella zona ideale, facendoti anche un'idea del costo della nuova casa e di tutti i costi accessori, probabilmente ti starai chiedendo...e adesso?
Mi occupo prima della vendita o prima dell'acquisto?
In parte ti ho già anticipato la risposta con il mio consiglio personale: prima vendi e poi acquista. Ma vediamo un attimo in dettaglio quali sono gli aspetti che stanno alla base di questa scelta e in quali casi speciali possono essere fatte delle scelte differenti.
La cosa più importante da non sottovalutare sono le tempistiche. Poniamo ad esempio che tu decida comunque di procedere prima con l'acquisto: bisogna ottenere un tempo adeguato per andare a rogito. Tempo nel quale tu dovrai vendere la tua casa.
Qui puoi intuire l’importanza di tutta la fase precedente: se il piano economico e la strategia sono giusti la tua casa si venderà nel tempo prestabilito. Al contrario rischierai di trovarti con un preliminare firmato e di dover svendere la tua casa (o nel caso peggiore che non riusciresti a venderla entro il tempo stabilito e quindi di perdere la caparra della nuova casa!)
Ma per non trovarti in situazioni veramente difficili dal punto di vista economico, come ad esempio essere costretto a svendere casa tua per ottenere in tempo la liquidità necessaria o perdere ulteriori caparre, ti consiglio di non fare questa scelta e di procedere prima con la vendita.
In questo caso la tempistica è ugualmente di fondamentale importanza. Punta ad ottenere il lasso di tempo più ampio possibile tra compromesso e rogito quando vendi così da darti il tempo di finalizzare l'acquisto. Dovrai inserire nel preliminare di vendita che andrai a rogito in 3-4 mesi per esempio, in modo da darti il tempo di trovare la casa che comprerai.
#4 - Calcola bene i tempi di Consegna dell’immobile
A questo punto mettiti all’opera e inizia a vendere casa! Tieni sempre monitorate le case in vendita nella zona che hai scelto!
Appena metti in vendita casa inizia a visionare gli immobili che potrebbero fare al caso tuo in modo tale da essere pronto a sottoscrivere una proposta d’acquisto non appena arriverà quella giusta per casa tua!
E’ vero, potrebbe succedere che proprio la casa che desideravi venga presa prima che tu riesca a vendere la tua ma questo rischio è minimo se il prezzo di vendita del tuo immobile è effettivamente in linea con il mercato!
E’ da qui che parte tutto il successo di questa operazione immobiliare: se sbagli quello perché pretendi di ricavare un prezzo che non è quello reale allora avrai vanificato ogni sforzo e avrai solo una grande delusione per te e per la tua famiglia.
A presto e buona vendita!
Se hai intenzione di vendere casa e hai bisogno di un agente immobiliare che ti offra consulenza mirata, un'analisi e una valutazione dettagliata del tuo immobile (gratuita e senza impegno) sentiti libero di contattarmi al numero 375.61.08.410 oppure scrivimi una mail all'indirizzo info@immobiliareturozzi.it
Sarò lieto di aiutarti mettendoti a disposizione il mio piano marketing immobiliare formato da 20 importanti punti strategici.
A presto!
Christian
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