Mi è capitato più volte di incontrare amici, colleghi e clienti e tra una chiaccherata e l’altra è uscita questa domanda. Essendo nel settore da diverso tempo ho voluto condividere con questo curioso articolo la risposta che può togliere diversi dubbi da chi si è posto almeno una volta questo quesito.
Non è una domanda semplice. Intanto dipende cosa si intende per vivere di rendita. Se per te è avere un castello, una casa al mare o in montagna e girare in Ferrari ne devi possedere di immobili, e molti. Se ti accontenti di una vita media penso che la risposta alla domanda iniziale sia che 3 o 4 alloggi oltre il tuo possono bastare. Nota bene: su questi immobili ci devi pagare le tasse e anche gli affitti che riscuoti sono gravati da tasse!
Come vivere di rendita immobiliare, ecco di cosa parlerò:
Ti parlo di come utilizzare gli immobili, nel modo migliore, per crearsi una rendita o per generare delle plusvalenze.
Vivere di rendita immobiliare
Investire in immobili locati già a reddito, assicurandosi una rendita mensile sicura, è più facile se si posseggono già delle proprietà immobiliari. Altrimenti bisogna capire come cominciare ad acquistare immobili, per costruirsi un patrimonio da mettere a reddito, magari cominciando da zero.
Ho sempre creduto che investire in immobili fosse più remunerativo che investire in titoli in borsa o comunque in strumenti del mercato mobiliare. Premetto che qui esistono due correnti di pensiero ben distinte: pro-immobili e pro-investimenti mobiliari in titoli. Riferirò semplicemente il mio punto di vista alla luce di alcune considerazioni.
Il mercato finanziario, ha regole determinate, rigide, oggettive. Il loro valore è quotato ufficialmente ed è soggetto a variazioni dovute agli eventi socio economici e finanziari, che avvengono indipendentemente dalla nostra volontà. Tutti gli investitori sono soggetti al variare delle quotazioni, e non possono influire su di esse. Possono solo intuire, prevenire, essere bravi a prevedere le variazioni in senso a loro favorevole.
Con gli immobili invece?
Innanzitutto in caso di inflazione l’immobile non ti tradisce perché è un bene fisico, tangibile, ci puoi vivere dentro, non svanisce e non ha un valore virtuale o convenzionale come tutto ciò che è connesso con la moneta. Con l’immobile hai tu il controllo, puoi intervenire direttamente e pilotare il tuo investimento in molti modi, verso i tuoi obiettivi. Puoi ristrutturarlo, migliorarlo e trarne maggior redditività. E’ possibile venderlo per ricomprarne un altro o per realizzare una plusvalenza. Con gli immobili, devi solo stare attento alle crisi cicliche del mercato.
E, in ultimo, sappi che la banca giudica molto più favorevolmente chi possiede un immobile piuttosto chi non ne possiede quando chiedi un prestito o un finanziamento.
Investimenti immobili locati a reddito
Torniamo all’argomento principale: rendita immobili. Le rendite immobiliari non sono affatto semplici da realizzare e da gestire. Vivere di rendita immobiliare affittando case è un vero e proprio lavoro.
Devi risolvere continui problemi di manutenzione, devi soddisfare le necessità e le improvvise esigenze dei locatari, devi porre la massima attenzione nella valutazione delle persone da inserire nelle tue proprietà e devi riuscire a riscuotere gli affitti.
Se avete una casa da affittare dovete innanzitutto stabilire il vostro obiettivo.
Avere una stabilità di reddito? Sfruttare al massimo gli affitti brevi? Avere un contratto flessibile? Fare un 4+4 che vi dia stabilità ma vi blocca il canone per molti anni e non vi permette, in caso di necessità, di liberare l’immobile?
Come acquistare immobili da mettere a reddito
Per vivere di rendita immobiliare, se non possiedi immobili o devi ampliare il tuo portafoglio immobiliare, dovete partire dalla costruzione di un patrimonio immobiliare che vi consenta di investire in immobili e di vivere di rendita affittando case facendo diverse valutazioni:
Quanto pago l’immobile?
Quali sono i costi della manutenzione annua?
Che canone d’affitto posso richiedere?
Se ho chiesto il mutuo, la rata è assorbita dal canone di locazione?
Importanti suggerimenti per arrivare ad un buon risultato:
- Acquistare se possibile piccole proprietà (è più facile affittare appartamenti di piccole metrature, i costi manutentivi e fiscali annui sono minori, la differenza del canone rispetto ad un appartamento più grande non è così eccessiva e quindi poco conveniente).
Ti faccio un esempio:
In zona un bilocale lo puoi comprare al valore anche inferiore di 100.000 € e lo puoi tranquillamente affittare attorno ai 450 €/mensili. Il valore di un trilocale o un tre-camere si alza sopra i 120.000/130.000 € e il canone si aggira attorno ai 500 €/al mese. In sintesi: netta differenza di valore sull’acquisto dell’immobile per poca differenza di rendita mensile.
Altro suggerimento importante:
- Il mutuo non sia mai superiore al reddito prodotto dall’immobile! Se la rata bancaria è superiore al canone mensile lascia perdere! Non è un investimento conveniente.
Quindi se non disponi di un grosso capitale iniziale non scoraggiarti, puoi richiedere un prestito bancario per l’acquisto dell’immobile e metterlo subito a rendita affittandolo. In questo caso non sentirai il peso della rata bancaria ogni mese, inoltre finito il debito con l’istituto bancario avrai il capitale immobiliare esclusivamente tuo con la possibilità di rivendere la casa generando magari una plusvalenza oppure mantenerla e continuare a percepire l’affitto mensile avendo un massimo guadagno.
Spero di esserti stato d’aiuto e se hai altre domande o curiosità non esitare a contattarmi!
A presto!
Christian Turozzi
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